Domingo, 
04 de Maio de 2025 - 

Controle de Processos

Insira seu usuário e senha para acesso ao software jurídico

Newsletter

Quem somos

DEMORA EM ENTREGA DE IMÓVEL RESIDENCIAL DÁ DIREITO À INDENIZAÇÃO? (2ª Edição)

DEMORA EM ENTREGA DE IMÓVEL RESIDENCIAL DÁ DIREITO À INDENIZAÇÃO? (2ª Edição)
 
Firmar contrato de compra de imóvel ainda em planta, seja para fins de moradia ou para realizar um investimento, pode trazer diversos benefícios, mas também pode trazer muitas dúvidas e incertezas. A expectativa de término da obra, por exemplo, é um sentimento profundamente presente, pois é com aquele prazo previsto no contrato que o comprador conta para começar a usufruir de sua aquisição, seja fruindo como moradia ou disponibilizando para locação ou revenda. Mas e quando a incorporadora construtora atrasa a entrega das chaves?
Se sentir prejudicado é o mínimo e querer pleitear seus direitos para ser indenizado, seja moralmente por essa profunda frustação de expectativa ou pelo lucro que está deixando de receber é natural, por isso é importante saber em que situações os tribunais vem decidindo acolher ou não os pedidos de indenização dos consumidores. Eis cinco diferentes hipóteses que tem já foram discutidas nos tribunais até hoje.
 
1.     LUCROS CESSANTES
Os lucros cessantes, denominados assim o que o prejudicado deixa de lucrar em razão do dano sofrido, são devidos no caso de atraso na entrega do imóvel, seja ele para fins de moradia, seja para fins de investimento ou comerciais.
Além dos danos emergentes (o prejuízo efetivamente sofrido), que precisam ser provados, o STJ já decidiu que cabe indenização material por lucros cessantes de forma presumida, ou seja, não é necessário que se demonstre a intenção negocial do adquirente do imóvel na sua aquisição.
“A ausência de entrega do imóvel na data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes.” (STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.)
No caso de ter sido adquirido para moradia, o Tribunal fixou que cabe lucros cessantes, pois presume-se que, até a entrega do imóvel, que está atrasada, o consumidor está sendo obrigado a lidar com os custos de outra moradia, por exemplo, com aluguéis.
No caso em que foi comprado com a intenção de investir por meio dele, cabem lucros cessantes à medida que este deixa de lucrar com o investimento, pois por conta da demora, não pode alugar o imóvel ou aferir qualquer renda com aquele imóvel.
2.     INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL
A multa contratual é aquela previsão no contrato de multa para o promitente comprador que não cumprir o prazo para pagamento das parcelas referentes ao valor do imóvel, ou seja, multa apenas para atraso do comprador, sem previsão de qualquer penalidade para o atraso na entrega do imóvel pela incorporadora. Por ser esta falta de previsão considerada abusiva para o consumidor, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que cabe a inversão da multa contratual para o caso de atraso na entrega do imóvel, porém não cumulada com os lucros cessantes.
A discussão recente no STJ questionava o cabimento desta cláusula penal, inserida no contrato em desfavor dos compradores, para desfavorecer a vendedora do imóvel em atraso. Em maio de 2019 foram julgados dois temas repetitivos envolvendo este assunto:
Tema Repetitivo 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (STJ. S2 – Segunda Seção. REsp 1631485 / DF. Rel. Min. Luis Felipe Salomão. Data do Julgamento: 22/05/2019. DJe 25/06/2019)
 
Tema Repetitivo 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. (STJ. S2 – Segunda Seção. REsp 1635428 / SC. Rel. Min. Luis Felipe Salomão. Data do Julgamento: 22/05/2019. DJe 25/06/2019)
Portanto, no caso de haver cláusula penal para o inadimplemento do adquirente, este pode requerer sua inversão ou ignorá-la, pleiteando os danos materiais por lucros cessantes.
 
3.     INDENIZAÇÃO NO CASO DE DEMORA NA ENTREGA DE IMÓVEL RESIDENCIAL DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA
A esse caso cabem as mesmas hipóteses cabíveis a outros tipos de imóveis com algumas ressalvas e apontamentos, não sendo permitido afirmar que, por ser voltado a famílias de baixa e média renda é possível estipular prazo aberto para a conclusão da obra.
A fim de reiterar que os entendimentos anteriores referentes a atraso na entrega de imóvel também se referia aos imóveis do programa foram fixadas as seguintes teses do Tema Repetitivo 996:
1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 
 
3) É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
 
4) O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. (STJ. S2 – Segunda Seção. REsp nº 1729593 / SP. Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze. Data de Julgamento: 11/09/2019)
É importante ressaltar que, por se referir preferencialmente aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis do programa Minha Casa, Minha vida, foi firmado que tais teses referem-se a imóveis residenciais, não estendendo-se a imóveis comerciais ou destinados a investimento.
 
4.     DANOS MORAIS EM ATRASO DE ENTREGA DE IMÓVEL
 
Em regra, não cabe dano moral para atraso da incorporadora na entrega de imóvel, pois o STJ entendeu que se trata de mero inadimplemento contratual:
“O mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.”(STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1684398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018)
No entanto, em casos excepcionais, é possível que seja provido o pedido do autor de condenação em danos morais, quando for comprovado o real prejuízo causado a um direito da personalidade do consumidor, dependendo, portanto, de cada caso concreto:
“Embora o atraso na entrega do imóvel possa gerar dano moral compensável, estes devem estar demonstrados e configurados, não podendo ser fundamentado somente no mero inadimplemento contratual.” (STJ. 3ª Turma. AgInt no AREsp 1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018.)
 
“O simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima.” (STJ. 3ª Turma. REsp 1654843/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/02/2018.)
Exemplos de casos em que foi reconhecido o dano moral são aqueles cujo atraso na entrega das chaves tenha chegado ou ultrapassado o prazo de 2 anos. Nesses casos costuma ser concedido o pleito de indenização por danos morais.
É importante lembrar que o prazo para configurar atraso sempre se conta a partir do fim do prazo de tolerância disposto no contrato e que o índice utilizado para correção monetária do valor devido pela vendedora é o INPC, (a não ser para os casos que envolvam imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, que deverá usar o IPCA, a menos que este seja mais gravoso para o consumidor) por ser a relação entre a incorporadora/construtora e o cliente relação de consumo.
 
Referências
- DANO EMERGENTE X LUCROS CESSANTES. TJDFT. 2017. Disponível em: <https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/dano-emergente-x-lucros-cessantes>. Acesso em: 08 out. 2019
- KARPAT. Rodrigo. Conheça os seus direitos quando a construtora atrasa a entrega do imóvel. Dez. 2018. Disponível em: <https://economia.ig.com.br/colunas/rodrigo-karpat/2018-12-21/direitos-quando-a-construtora-atrasa-a-entrega-do-imovel.html>. Acesso em: 08 out. 2019.
- ORTEGA, Flávia Teixeira. STJ decide: Atraso na entrega de imóvel enseja lucros cessantes, independente de prova de prejuízo. 2018. Disponível em: <https://draflaviaortega.jusbrasil.com.br/noticias/611558340/stj-decide-atraso-na-entrega-de-imovel-enseja-lucros-cessantes-independente-de-prova-de-prejuizo>. Acesso em: 08 out. 2019.
- SE A CONSTRUTORA ATRASAR A ENTREGA DO IMÓVEL, O ADQUIRENTE TERÁ DIREITO DE SER INDENIZADO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS? Dizer o Direito. Mai. 2018. Disponível em: <https://www.dizerodireito.com.br/2018/05/se-construtora-atrasar-entrega-do.html>. Acesso em: 08 out. 2019.
- STJ FIXA REPETITIVOS EM CASOS DE ATRASO DA CONSTRUTORA NA ENTREGA DE IMÓVEL. Mai. 2019. Disponível em: <https://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI301924,11049-STJ+fixa+repetitivos+em+casos+de+atraso+da+construtora+na+entrega+de>. Acesso em: 08 out. 2019.
- STJ. SEGUNDA SEÇÃO FIXA TESES SOBRE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. Set. 2019. Disponível em: . Acesso em: 07 out. 2019.
 
 
Post elaborado em coautoria por:
RAFAELA DOS REIS RIBEIRO
Graduanda em Direito pela Universidade Federal do Estado de Goiás (UFG-GO), membro da Ex Lege no ano de 2019, membro do projeto de extensão Avante NPJ.
 
FREDERICO HORÁCIO DE LUIZ LOPES
Graduou-se em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Estado de Goiás (PUC-GO) em 2013. Advogado regularmente inscrito na OAB/GO. sob o nº 43.374; Pós Graduado em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela instituição Faculdade de Direito Professor Damásio de Jesus; Aprovado no XVI exame da OAB, com nota máxima na segunda fase em Direito do Trabalho; Coordenador da Subcomissão do Movimento de Combate à Corrupção Eleitoral (MCCE), pela OAB/GO– TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão da Advocacia Jovem, pela OAB/GO– TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão de Direito Bancário, pela OAB/GO– TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão de Direito Constitucional e Legislação, pela OAB/GO– TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão de Direito Desportivo, pela OAB/GO– TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão de Direito do Consumidor, pela OAB/GO– TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão de Direito do Trabalho, pela OAB/GO– TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico, pela OAB/GO– TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão de Direito Previdenciário e Securitário, pela OAB/GO– TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão de Direitos e Prerrogativas, pela OAB/GO– TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão Especial do Direito do Agronegócio, pela OAB/GO– TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão de Direito Agrário, pela OAB/GO – TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão de Direito Desportivo, pela OAB/GO– TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão de Família e Sucessões, pela OAB/GO – TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão de Direito Tributário, pela OAB/GO – TRIÊNIO 2016-2018; Membro da Comissão dos Direitos da Pessoa com Deficiência, pela OAB/GO – TRIÊNIO 2016-2018.
 
 
© 2025 Todos os direitos reservados - Certificado e desenvolvido pelo PROMAD - Programa Nacional de Modernização da Advocacia
Pressione as teclas CTRL + D para adicionar aos favoritos.